Comprar una casa es difícil. Es aún más difícil cuando eres indocumentado.

Varias veces, a lo largo del proceso de compra de una vivienda, Jorge quiso tirar la toalla. El proceso de compra de una vivienda era más largo y complicado de lo que imaginaba. 

Estaba sepultado bajo una montaña de papeleo e interminables solicitudes de estados financieros y registros. Conseguir un préstamo era cada vez más abrumador, sobre todo cuando había que hacer malabarismos con el trabajo y otras responsabilidades. "Yo ya hasta me estaba arrepintiendo," dice Jorge. "Me canse."

Pero su mujer le animó a seguir trabajando con el prestamista. Y a principios de este mes recibió las llaves de su nueva casa.

El largo y tortuoso camino hacia la propiedad de la vivienda comenzó hace más de dos años para la familia de Jorge. La primera vez que se planteó seriamente la compra de una casa fue cuando se dio cuenta de que el alquiler era cada vez más inasequible en Pilsen, un puerto histórico de entrada de inmigrantes que ha tenido que lidiar con el aumento de los alquileres. con el aumento de los alquileres, el aumento de los precios de la vivienda y e impuestos sobre la propiedad por las nubes. En 2022, se puso en contacto con una organización local de desarrollo comunitario, el Proyecto Resurrección, para aprender a comprar su primera casa.

En talleres y reuniones, descubrió las complejidades del proceso de compra de una vivienda y lo caro que puede resultar, especialmente para personas como él, indocumentadas. Borderless sólo utiliza el nombre de Jorge por su condición de inmigrante. 

Los inmigrantes indocumentados pueden comprar una casa, pero su condición de inmigrantes plantea retos únicos. Los no ciudadanos se enfrentan a opciones de financiación limitadas y requisitos de préstamo más estrictos, con algunos préstamos para vivienda ITIN que requieren un pago inicial mínimo del 20% y, a veces, tasas de interés de hasta el 10%. Sin embargo, algunos prestamistas locales y asesores de compra de vivienda sugieren que cada vez hay más oportunidades de financiación disponibles para los no ciudadanos del área metropolitana de Chicago. Estas opciones están abriendo la puerta a la propiedad de vivienda para una población a menudo pasada por alto por los prestamistas. 

Décadas de opciones de financiación limitadas para los no ciudadanos 

Durante décadas, los no ciudadanos se han enfrentado a un estrecho camino hacia la propiedad de la vivienda. 

Lizette Carretero, directora de bienestar financiero en el Proyecto Resurrección, dijo que hay opciones limitadas de financiación para los titulares del Número de Identificación del Contribuyente (ITIN) o los no ciudadanos que no pueden obtener un número de seguridad social. 

Durante casi una década, sólo remitió a sus clientes no ciudadanos a un prestamista, Self-Help Federal Credit Union. Esto se debe a que el prestamista estaba entre los únicos que Carretero sabía que ofrecían préstamos hipotecarios a los titulares de ITIN. 

Según un informe de febrero del Urban Institutelos prestamistas se enfrentan a dificultades a la hora de ofrecer productos hipotecarios a los no ciudadanos, y muy pocos los ofrecen por tratarse de productos de nicho. Entre estos retos se encuentra el hecho de que los préstamos ITIN no suelen reunir los requisitos para ser respaldados por un mercado secundario. Las empresas patrocinadas por el Gobierno, como Fannie Mae y Freddie Mac, no suelen comprar préstamos ITIN, y la Administración Federal de la Vivienda no asegura las hipotecas si el prestatario no puede demostrar su residencia legal en Estados Unidos.

Jorge, que trabajó con un asesor en el Proyecto Resurrección, pidió un préstamo con un interés del 7,6%. "No se si es mucho o es poquito," dijo Jorge. 

Esta cifra es baja en el caso de los préstamos hipotecarios para titulares de un ITIN, pero cada vez es más habitual entre los clientes de Carretero. 

En el pasado, Carretero ayudaba a sus clientes a obtener préstamos con un pago inicial del 20% y tipos de interés superiores al 10%. Sin embargo, en los últimos años, se ha enterado de más opciones de préstamos de vivienda para los titulares de ITIN para referir a sus clientes.

Algunas entidades financieras locales de distintas partes del país están interesadas en adaptarse al mercado. Según Amalie Zinn, una de las autoras del estudio del Urban Institute, los prestamistas que ofrecen productos de préstamo hipotecario ITIN afirman que hay más demanda de la que se atiende actualmente. Los que tienen su sede en comunidades con una gran población latina, especialmente las cooperativas de crédito, dijeron a Zinn que servir a los no ciudadanos les da más credibilidad en sus comunidades.

Gabriela Román, originadora de préstamos en Devon Bank, dijo que ha recibido interés de oficiales de préstamos de prestamistas pequeños y grandes que preguntan sobre su producto de préstamo ITIN. Quieren saber cómo sería ofrecer un producto de este tipo. Dijo que las bajas tasas de morosidad -el porcentaje de préstamos con pagos vencidos- hacen que sea una opción atractiva a pesar de los desafíos.

A prueba piloto de 2016 de préstamos con ITIN por el Filene Research Institute mostró bajas tasas de morosidad y una alta demanda de productos de préstamo para titulares de ITIN.

A pesar de la expansión gradual de las opciones de financiación y del creciente interés de las entidades crediticias, los no ciudadanos siguen enfrentándose a varios obstáculos, especialmente a la hora de obtener puntuaciones de crédito y otras prácticas financieras habituales en la compra de viviendas. 

Cuando Jorge emigró de México a Chicago hace más de dos décadas, se propuso saldar la deuda familiar. 

Pocos años después de llegar, se casó con su mujer, y más tarde formaron una familia de cuatro miembros. Durante ese tiempo, trabajó en dos restaurantes a jornada completa. No tenía que pagar el coche, ni tarjetas de crédito, ni facturas adicionales como el cable, que consideraba innecesarias. Jorge pensó que evitando las deudas, pagando sus facturas a tiempo y ahorrando demostraría que era un candidato responsable al que se le podía confiar una hipoteca, pero fue más complicado de lo que esperaba.

"En este país tienes que deber y pagar para que tengas un buen crédito y fue lo que me enseñaron," dijo Jorge. "Ahora tengo buen credito."

Sin embargo, la mayoría de las hipotecas convencionales requieren un número de la seguridad social para verificar la identidad y obtener una puntuación de crédito, pero los inmigrantes indocumentados no tienen uno. Muchos también tratan de evitar las deudas, y algunos les gusta mantener su dinero en efectivo en casa, dijo Brenda Zamudio de Devon Bank, un banco que sirve Cook y Lake County y ofrece productos de préstamos hipotecarios a los titulares de ITIN.

Josefina empezó a estudiar la compra de una casa en abril. Al igual que Jorge, no tenía ni idea de que necesitaba una calificación crediticia. También se sorprendió al enterarse de que, incluso si cumplía los requisitos para obtener un préstamo hipotecario, el interés sería más alto y el pago inicial sería mayor que el de un préstamo convencional al que podría optar alguien con seguridad social. 

Josefina, mexicana indocumentada, espera poder comprar una casa en un par de años y mudarse de su pequeño apartamento de dos dormitorios en el South Side de Chicago. Está trabajando para mejorar su crédito, pero no descarta no comprar si el proceso no le merece la pena.

“Nos quedamos sorprendidos,” dijo Josefina. “Fue un poco abrumador.” 

Ampliación gradual de los préstamos hipotecarios para titulares de un ITIN 

En todo EE.UU., se estima que se realizaron entre 5.000 a 6.000 hipotecas con ITIN en 2023pero podrían llegar a ser entre 73.000 y 88.000 si se eliminaran estas barreras de mercado, según el estudio del Urban Institute.

Los investigadores descubrieron que, dado que la mayoría de los titulares de ITIN son latinos, algunos prestamistas y organizaciones de desarrollo comunitario de todo el país ven oportunidades de acceder a un mercado sin explotar y desatendido. Un estudio de 2021 mostró a que el rápido crecimiento de la población latina está a punto de impulsar casi el 70 % de las ganancias netas de propiedad hasta 2040.

Según Carreterro, alrededor del 40% de los clientes de The Resurrection Project que quieren comprar una casa son indocumentados. Este año, la organización lanzó su propio préstamo hipotecario para titulares de ITIN con el fin de ofrecer productos hipotecarios accesibles a los inmigrantes indocumentados. En febrero, el Proyecto Resurrección puso a disposición 10 préstamos. Esos préstamos ya se han prestado y están trabajando para ofrecer más este año, dijo Carretero.

"Organizamos clases para compradores de vivienda cada mes, por lo que esencialmente construimos continuamente una canalización de compradores educados", dijo. "En ese proceso, analizamos su situación y tratamos de emparejarlos con un producto de préstamo que pueda satisfacer las necesidades que están buscando en cuanto a calificar para una casa".

Carreterro dijo que la organización está trabajando para reunir más capital para ofrecer más de estos préstamos, que fueron posibles gracias a la asociación con Heartland Bank and Trust Company. El banco ofrece un préstamo que requiere un pago inicial del 20%, del que el Proyecto Resurrección aporta el 17%, por lo que el prestatario sólo tiene que contribuir con el 3%. Los prestatarios deben tener una puntuación crediticia de al menos 640 y un bajo coeficiente deuda-ingresos.

El programa forma parte de una estrategia más amplia de la organización sin ánimo de lucro para apoyar el desarrollo comunitario y combatir el aburguesamiento. La organización también promueve el alquiler de viviendas asequibles y apoya a las familias en la compra de vivienda y la educación financiera. 

Otros prestamistas locales también han comenzado recientemente a ofrecer productos de préstamos hipotecarios para titulares de ITIN. Devon Bank comenzó a ofrecer un producto de préstamo hipotecario para titulares de ITIN en 2019. Evalúan la relación deuda-ingresos de un cliente en lugar de requerir una puntuación de crédito. Inicialmente requerían un pago inicial del 20 % y solo tuvieron un puñado de prestatarios en los primeros años. Después de disminuir su requisito de pago inicial al 10% en la primavera de 2023, vieron un aumento en el número de préstamos ITIN cerrados. Roman afirma que prevén cerrar unos 20 de estos préstamos a finales de este año, frente a los siete de 2013. El pasado diciembre también lanzaron un préstamo de refinanciación para titulares de un ITIN.

Zinn, analista de investigación del Urban Institute, dijo que se necesitan más datos para comprender la magnitud de los préstamos ITIN para vivienda. En entrevistas con prestamistas de todo el país, descubrió que, aunque en algunos lugares hay más oportunidades de financiación, en otros son más limitadas. En los últimos años, el panorama político ha hecho que algunos prestamistas de algunos estados perciban estos préstamos como más arriesgados debido a los cambios en la política y la política de inmigración. En medio del tenso discurso político en torno a la inmigración, algunos inmigrantes indocumentados no están dispuestos a compartir su información con los bancos, dijo.

Geovanni Costales, originador de préstamos senior en Devon Bank, dijo que la creación de estas oportunidades de financiación de viviendas en Chicago puede ayudar a los titulares de ITIN a dar un paso significativo hacia la construcción de riqueza generacional.

"Dentro de cinco años, su situación puede cambiar", dice Costales. "Pueden vender su propiedad o refinanciarla. Si en ese momento se convierten en ciudadanos, podemos facilitarles el camino hacia una hipoteca convencional. El punto clave aquí es dejar que el cliente tenga acceso a la propiedad, y eso es realmente lo que impulsará la riqueza para ese individuo."

Tener por fin una vivienda en propiedad está abriendo oportunidades como la creación de riqueza generacional para personas indocumentadas como Jorge.

Entró en su nuevo hogar a principios de junio. Ha estado trasladando lentamente muebles y cajas llenas de ropa desde un apartamento en Pilsen a su nuevo hogar con su mujer y sus dos hijos en el South Side de Chicago. Torres dijo que la casa era de nueva construcción, comprada por 275.000 dólares.

No era la casa que esperaba. Esperaba quedarse en Pilsen y tener un garaje, pero se considera afortunado. 

Durante todo el proceso de compra, no creía que pudiera permitirse una casa, ni siquiera que cumpliera los requisitos para obtener un préstamo. Su asesor le advirtió que sería más difícil comprar una casa y que los intereses serían más altos. Al final, su prestamista le exigió un pago inicial del 10%, pero obtuvo subvenciones que redujeron su desembolso inicial a menos de 6.000 dólares. 

"Es un país de oportunidades, y cuando la oportunidad llega, hay que aprovecharla porque no siempre se va a tener", añadió.

El siguiente gran paso para su nuevo hogar es construir pronto un garaje.

Este contenido ha sido posible gracias a una subvención de The Chicago Community Trust.